Baufinanzierung - wie geht das vor sich?

Allerdings ist es nur den wenigsten beschieden, eine Immobilie ausschließlich durch vorhandene Geldmittel zu erwerben. Sie greifen daher auf eine Baufinanzierung zurück, die auch für Sanierungen und Modernisierungen beantragt werden kann. Was ist bei diesem Vorhaben zu bedenken?

Wie läuft der Prozess einer Baufinanzierung ab?

Eine Baufinanzierung ist ein Prozess, dessen Auswirkungen sich in der Regel über mehrere Jahrzehnte hinziehen. Aus diesem Grunde ist eine sorgfältige Planung unabdingbar, damit es nicht zu Verwerfungen kommt, die mit hohen finanziellen Einbußen verbunden sind. Im schlimmsten Fall führen Fehler in der Planung dazu, dass die finanziellen Mittel für die monatliche Belastung nicht mehr aufgebracht werden können und das Wohneigentum von der Bank versteigert werden muss.

Wer allerdings vor der Beantragung eines Immobilienkredits umsichtig vorgeht und sich umfassend beraten lässt, realisiert den Wunsch vom Traumhaus, ohne übermäßig den Geldbeutel und die Nerven zu strapazieren. Am besten wird dabei Schritt für Schritt vorgegangen.

Finanzcheck – wie viel ist möglich?

Am Anfang einer jeden Baufinanzierung steht ein realistischer Kassensturz. Bevor die Höhe eines Immobilienkredits über einen Darlehensrechner ermittelt werden kann, müssen Interessenten kalkulieren, welche Beträge ihnen zur Verfügung stehen, um die monatlichen Ratenzahlungen pünktlich zu stemmen. Es empfiehlt sich dabei, die Einnahmen den Ausgaben gegenüberzustellen und eine gewisse Reserve einzuplanen. Die folgenden Kosten sind bei diesem Kassensturz zu integrieren:

• Laufende Lebenshaltungskosten, die für den täglichen Bedarf anfallen.
• Kfz-Kosten wie Treibstoff, Steuer und Versicherung, Inspektion und Reparaturen sowie eventuelle Leasingraten o.Ä. Nicht vergessen werden sollte zudem der Wertverlust, der sich beim Autowechsel bemerkbar macht.
• Freizeitbeschäftigungen wie Urlaub, Hobbys, Abos und Restaurantbesuche.
• Miete und Wohnnebenkosten wie Heizung, Müllentsorgung, Wasser und Strom.
• Diverse Versicherungen wie Hausrat, Berufsunfähigkeit oder Haftpflicht.
• Laufende Kredite.
• Geldanlagen und Altersvorsorge.
• Rücklagen für Reparaturen und Sanierungen.

Die Summe aller Kosten wird dem verfügbaren Einkommen gegenübergestellt. Es empfiehlt sich stets einen gewissen finanziellen Puffer einzuplanen beziehungsweise nicht mehr als 40 Prozent des Nettoeinkommens für die Baufinanzierung einzukalkulieren, damit der Lebensstandard nicht leidet und plötzlich auftretende Ausgaben dazu führen, den Kredit nicht mehr bedienen zu können.

Finanzierungsbedarf ermitteln und Finanzierungsangebote sondieren

Sofern bis dahin noch keine passende Immobilie gefunden wurde, ist es jetzt an der Zeit, eine solche zu finden, die den eigenen Möglichkeiten und Wünschen entspricht. Nur mit einem konkreten Objekt lässt sich eine Baufinanzierung realisieren.

Es bleibt zu bedenken, dass neben dem eigentlichen Kaufpreis sogenannte Kaufnebenkosten anfallen. Diese setzen sich zusammen aus den Notargebühren, der Grunderwerbsteuer und einer eventuell zu zahlenden Maklercourtage. Es gilt die Faustregel, dass die Nebenkosten beim Kauf zusätzlich etwa 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises verschlingen. An dieser Stelle gewinnt der Eigenkapitalanteil an Bedeutung.

Grundsätzlich ist es so, dass mit steigendem Eigenkapital die Kreditsumme, die Laufzeit und die Zinsen eines Immobilienkredits fallen. Daher sollte individuell bedacht werden, ob der Einsatz von Rücklagen, Aktienpaketen, einem auszahlungsreifen Bausparkredit oder anderen geldwerten Mitteln nicht zu Einspareffekten führt. Experten raten, dass der Eigenkapitalanteil zumindest die Kaufnebenkosten komplett abdecken sollte. Eine Vollfinanzierung ist üblicherweise mit höheren Zinsen verbunden.

Fördermittel prüfen

Um den Erwerb von Wohneigentum breiten Bevölkerungsschichten zugänglich zu machen, hat die Regierung verschiedene Programme und Förderungen aufgelegt. Auch, um die Klimaziele im Wohnsektor zu erreichen, wurden verschiedene Fördertöpfe eingerichtet.

Die Hilfen sind in Form von Zuschüssen oder zinsgünstigen Darlehen bis hin zum Baukindergeld abrufbar.

Verantwortliche Stellen sind die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) und diverse Bausparkassen (Wohn-Riester). In der Regel ist es wichtig, die Förderungen zu beantragen, bevor eine Baufinanzierung abgeschlossen wird.

Welche Funktion hat der Notar?

Der Erwerb einer Immobilie ist ein komplexer Prozess, der strengen Regelungen unterliegt.   Daher wird die Zwischenschaltung eines Notars notwendig. Üblicherweise wird ein Vorbereitungsgespräch vereinbart. In einem zweiten Treffen wird dann der Kaufvertrag unterschrieben und notariell beglaubigt. Vor, während und nach dem Kaufprozess kümmert sich der Notar um die folgenden Aufgaben:

• Feststellung der Beteiligten und deren Geschäftsfähigkeit
• Vorabeinsicht des Vertragswerks ermöglichen
• Vorlesen des Vertragstextes, sodass alle Beteiligten den Inhalt verstehen
• Verfassung einer Auflassungsvormerkung
• Löschung einer eventuell vorhandenen Grundschuld
• Mitteilung über den Eigentümerwechsel an die Gemeinde
• Übermittlung einer Kopie des Kaufvertrags ans zuständige Finanzamt, das die zu zahlende Grunderwerbsteuer festsetzt
• Beurkundung der Grundschuld
• Zahlungsanforderung an den Käufer, der dann die Auszahlung des Immobilienkredits in Gang bringen kann
• Eintragung der Eigentumsumschreibung im Grundbuch

[Infografik]

Wann erfolgt die Auszahlung?

Entscheidend für die Auszahlung ist der Moment, nachdem die Grundschuld im Grundbuch eingetragen wurde. Die Phase von der Beantragung bis zur Beurkundung kann vier bis sechs Wochen in Anspruch nehmen. Immobilienkredite für Bestandsbauten werden in der Regel über eine Einmalzahlung abgewickelt.

Bei einem Neubau wird die Kreditsumme einer Baufinanzierung gestückelt ausgezahlt. Verantwortliche Bauunternehmen oder Architekten müssen die einzelnen Baufortschritte der Bank gegenüber nachweisen. Gemäß der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) werden die Gelder wie folgt bereitgestellt:

• 30 Prozent nach der Grundstücksübertragung
• 40 Prozent nach Fertigstellung des Rohbaus
• 10 Prozent nach dem Einbau der Fenster und der sonstigen Verglasung
• 8 Prozent bei der Fertigstellung des Daches
• 12 Prozent nach Bezugsfertigkeit und Übergabe

Welche Fehler sind zu vermeiden?

Der Kauf und der Bau einer Immobilie sowie das damit verbundene Baudarlehen sind komplexe Prozesse, bei denen viele Fehler passieren können. Die folgenden Schnitzer können eine Baufinanzierung erheblich verteuern:

• Lücken im Finanzierungsplan: Viele Käufer rechnen nur mit dem eigentlichen Kaufpreis. Sie vergessen dabei die anfallenden Kaufnebenkosten wie den Notar, die Änderungen im Grundbuch sowie die Maklerkosten.
• Nachfinanzierungen: Bauherren rechnen bei der Beantragung einer Baufinanzierung mit spitzem Bleistift. Dabei werden oft die Kosten für die Erschließung des Baugrundstücks, das Einrichten der Baustelle oder eventuell notwendige Bodengutachten sowie Hausanschlüsse übersehen. Dann kommt es zu einer Nachfinanzierung, die üblicherweise mit höheren Zinsen als die eigentliche Baufinanzierung ausgestattet ist.
• Zu wenig Eigenkapital: Wer die empfohlenen 10 bis 20 Prozent Eigenkapital nicht aufbringt, muss mit hohen Zinsaufschlägen rechnen. Übersteigt die Monatsbelastung dann das Machbare, landet die Immobilie unter dem Hammer. Meist reicht der Erlös nicht aus, um die gesamte Baufinanzierung zu tilgen.
• Sondertilgungen vergessen: Die Kosten einer Baufinanzierung lassen sich durch Sondertilgungen erheblich vermindern. Allerdings müssen solche zum Vertragsabschluss vereinbart worden sein.
• Zu niedrige Tilgungsrate: Durch eine niedrige Tilgungsrate werden die Monatsraten zwar günstiger, der Immobilienkredit an sich verteuert sich jedoch. Experten raten zu einer Tilgung von mindestens zwei bis drei Prozent pro Jahr.
• Zinsbindung: Bei niedrigen Zinsen ist eine lange Zinsbindung vernünftig. Dementsprechend sollte bei hohen Zinsen mit einer kurzfristigen Zinsbindung gearbeitet werden.
• Bereitstellungszinsen: Bei parzelliert ausgezahlten Baufinanzierungen erheben die Kreditinstitute neben den Kreditzinsen sogenannte Bereitstellungszinsen, die häufig um die 3 Prozent im Jahr betragen. Es ist sinnvoll, diesen Posten in die Baufinanzierung zu integrieren.